Haus oder Eigentumswohnung – welche Immobilie kaufen und wie finanzieren?
Will ich eine Wohnung oder ein Haus kaufen?
Was gibt es zu beachten.
Mehr Beiträge aus der Reihe – Unser Haus – findest Du hier.
Julia und mir juckt es seit ein paar Monaten in den Fingern. Wir haben vor einem Jahr geheiratet und in wenigen Tagen erwarten wir unser erstes Kind. Noch wohnen wir in der Kölner Südstadt in einer traumhaften (wenn auch recht veralteten) 75qm Wohnung mit einer noch viel traumhafteren („etwas“ moderneren) 50qm Dachterrasse. Für „nur“ 940€ warm ist das ein wahrer Luxus aber einen Haken hat die Sache. …uns fehlt mindestens ein Zimmer. Großer Flur, Bad, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer aber leider kein Kinderzimmer weit und breit. Daher müssen wir hier wohl demnächst leider raus und evtl. wollen wir ein Haus kaufen.
Klar, in der ersten Zeit wird unser Baby eh nur bei uns mit im Schlafzimmer bleiben aber die Zeit wird sich auch ändern und früher oder später werden wir uns nach etwas größerem umsehen müssen. Jetzt wohnen wir bereits etwas über drei Jahre hier und haben uns seit dem auch nicht mehr großartig mit dem Thema Wohnungssuche beschäftigt. Aber schon bei der ersten Recherche viel uns die Kinnlade runter. Wohnungen mit Kinderzimmer, die auch nicht gerade in der schlechtesten Gegend sind, gehen mal locker ab 1.200€ im Monat los. Happig, happig und da garantiert uns noch keiner das wir die auch bekommen. Mit Baby und Hund nimmt einen auch nicht gerade jeder Vermieter mit Kusshand.
Jetzt kaufen! …klingt komisch, ist aber so
Dann ging das große Rechnen los. Wir haben schon immer mal mit dem Gedanken gespielt ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, es aber immer wieder gleich verworfen. Zu teuer, zu unsicher und Ahnung haben wir erst recht keine. Zu oft haben wir schon Horrorstorys von schimmligen Kellern und verpfuschten Neubauten gehört. Aber am schlimmsten war für mich der Gedanke eventuell EIN LEBEN LANG das Eigenheim ab zu bezahlen.
…aber das mache ich bei einer Mietswohnung ja eigentlich auch. Nur mit dem Unterschied, dass diese mir garantiert niemals gehören wird. Und die eigene Immobilie kann man ja auch irgendwann mal wieder verkaufen. Gerade jetzt sind die Zinsen günstig und die Mieten so hoch das Kaufen eigentlich eine ganz tolle Sache ist! Nur leider denken viele so, was die Preise von Immobilien steigen lässt. Also aufpassen, vergleichen und nicht gleich das Erstbeste kaufen.
Was kann ich mir überhaupt leisten?
Freunde von Julia kamen mit der Idee, dass wir mal einen Beratungstermin bei der Interhyp vereinbaren sollten. Das ist, wenn ich es richtig verstanden habe, eine Büro-Bank die sich komplett auf Baufinanzierung spezialisiert hat. Die Interhyp arbeitet mit was-weiß-ich-wie-vielen Banken zusammen und kann einem recht schnell sagen was ein Haus kosten darf und wie hoch die Raten für die Abzahlung werden.
Eigentlich hatte ich gar keinen Bock auf den Termin aber anhören kann ja nicht schaden. Und ich muss echt sagen der Berater (Dennis hieß er) hat mir innerhalb von fünf Minuten die Angst vor einem Hauskauf genommen! Denn der Trick ist: Nicht schnell, sondern niedrig abzahlen! Es ist viel besser z.B. 35 oder gar 40 Jahre so viel monatlich abzuzahlen wie ich eh an Miete gerade zahle (oder in der Regel etwas mehr), als monatlich viel abzuzahlen und in 20 Jahren „schnell“ fertig zu werden. Denn auch 20 Jahre können lang werden und ich will ja auch noch mal in Urlaub fahren oder mir irgendwelche Sonderausgaben gönnen. Und sollte es mal beruflich besser laufen kann ich in der Regel auch Sondertilgungen leisten. …wenn ich Lust habe und es mir leisten kann.
Hier ein Rechner der Interhyp:
Kosten die bei jedem Immobilienkauf auf Dich zukommen
Selbst wenn Du etwas von Privat kaufst hält Vater Staat immer die Hand auf. Die Grunderwerbssteuer wird fällig. Je nach Bundesland können das bis zu 6,5% sein. Die wird übrigens auch fällig wenn Du eine Wohnung kaufst, denn dann erwirbst Du gleichzeitig auch ein Teil des Grundstücks auf dem das Haus mit der Wohnung steht. Dann noch Kosten für den Notar, der mit ca. 1,5% des Kaufpreises zu Buche schlägt.
TIPP: Vielleicht kannst Du Dich mit dem Käufer einigen, dass der Kaufpreis der Immobilie eeeeigentlich doch etwas niedriger ist 😉 Anstatt z.B. für 300.000€ kaufst Du nur für 280.000€ und 20.000€ sind für Dinge wie Bodenbelag, ein Ofen oder der Garagentoröffner. Auf diese 20.000€ müsstest Du dann keine Grunderwerbssteuer und Notarkosten zahlen. *zwinker* – *zwinker*
Was für eine Immobilie möchte ich?
Haus oder Wohnung, dass muss jeder selbst wissen. Wie viele Zimmer die Immobilie hat bedarf schon etwas mehr Voraussicht. Wir bekommen bald ein Kind, wissen aber jetzt schon dass wir eigentlich noch ein zweites wollen. …also suchen wir etwas mit zwei Kinderzimmern. Sollten es dann Zwillinge werden haben wir zwar ein Problem aber das riskieren wir mal. Kaufe ich ein Haus bin ich mein eigener Herr, kaufe ich eine Wohnung muss ich mich eventuell mit einer Eigentümergemeinschaft rumschlagen. Wenn die dann der Meinung sind, dass Treppenhaus braucht plötzlich einen Messinghandlauf (tatsächlich so einem Freund passiert), dann werde ich mit zur Kasse gebeten.
Wo soll die Immobilie liegen?
Im „sozialen Brennpunkt“ ist es günstig aber werde ich mich hier auch mein Leben lang wohlfühlen? Ich will ja nicht nur daheim bleiben, sondern hoffe ja auch auf eine nette Nachbarschaft. Es kann aber auch umgekehrt sein. In der teuren Gegend können nur Spießer wohnen die einem das Leben andersrum zur Hölle machen. Schau Dich also mal selbst an und frage Dich wo Du und Deine Familie gut hinpasst.
Wie ist die Anbindung? Ich kann in den nächsten Vorort einer Großstadt ziehen aber die Anbindung funktioniert nur über Busse, die alle 45min fahren. Ich kann aber auch 15km raus aufs Land ziehen, habe aber eine Bahnstation im Ort mit der ich alle 20min in die Stadt düsen kann.
Bestand oder Neubau?
Beim Bestand muss ich eventuell viel renovieren und vielleicht ist ja bald auch ein neues Dach oder eine Heizung fällig. Oder noch schlimmer der Keller ist schimmelig! Hier würde ich auf jeden Fall einen Bausachverständigen zu Rate ziehen. Viele Banken – falls Du finanzierst – schicken den eh vor der Kreditausgabe los aber wenn nicht, dann lohnen sich die ca. 400-500€ auf jeden Fall. …ich arbeite, neben meinen Luftaufnahmen, fürs Fernsehen und habe schon mit Bausachverständigen gedreht und könnte euch da einige Horrorstorys erzählen!
Beim Neubau kommt noch einiges an Nebenkosten hinzu. Der Kanal, Abwasser, Zuwasser, Strom, Telefon, alles braucht Leitungen die noch gelegt werden müssen. Eventuell muss die Stadt oder Gemeinde noch Straßen und Wege bauen für die Du vielleicht mitzahlen musst. Geh da also nicht zu blauäugig rein! Sowas wird immer teurer als Du denkst.
Erbpacht und Energiekosten
Auf die lästige Erbpacht wären wir schon mal fast reingefallen. Dann gehört das Grundstück eigentlich der Kirche und sie verpachtet es für in der Regel 99 Jahre an Dich. Wir haben Erbpachtgrundstücke mit bis zu 400€ im Monat gesehen. Und das Geld siehst Du nie wieder! …es sei denn Du bist sehr, sehr, gläubig 😉
Die vermalledeiten Energiekosten! Seit ein paar Jahren müssen Häuser einen Energieausweis, ähnlich wie Kühlschränke, haben. Wir haben uns schon in einige Altbauten verliebt aber die hatten eine übelst schlechte Energieeffizienz und hätten zum Teil 250kwh pro qm pro Jahr verschlungen. Neuere oder modernisierte Immobilien haben vielleicht um die 50kwh. Das macht im Jahr eine Menge Geld aus, das man auch besser investieren kann.
Quelle Wikipedia
Wie komme ich überhaupt an eine Immobilie?
Auf Immobiliensuchportalen ist es momentan ein echtes Glücksspiel. Wir haben schon Makler angeschrieben deren Immobilien keine 24h im Netz standen und schon waren sie wieder weg. Schreibe die Makler direkt an und sage ihnen was Du suchst. Auf zum Beispiel Immobilienscout24 kannst Du Dir alle Makler in einer Stadt auflisten lassen und denen schickst Du eine Massenmail. Die informieren Dich dann (zwar nicht immer aber meistens) bevor sie ein neues Objekt online stellen. Und damit hast Du einen Vorsprung vor den Massen auf Immoscout und Co.
Pass auf mit dem Feilschen. Der Markt ist gerade kein absoluter Verkäufermarkt. Wenn Du merkst, dass viele ein Objekt haben wollen, dann versuche erst gar nicht den Preis zu drücken. Da hast Du keine Chance. Sag dem Makler, dass Du nicht handeln willst oder biete (wenn Du ganz, ganz heiß bist) sogar noch etwas mehr. Schade, ist aber so.
Quelle: www.immobilien-akquiseprofis.de
DieWarentester Fazit
Das klingt hier alles sehr hart und das ist es auch. Zumindest hier bei uns in Köln. Ein Haus kaufen – wenn man nicht gerade Geld wie Heu hat – macht ungefähr so viel Spaß wie zum Zahnarzt zu gehen. Aber die Mühe kann sich lohnen. Nur nicht zu schnell zu viel erwarten. Ein Jahr kann das gut und gerne dauern bis man seinem Ziel näher kommt. Schau Dir über ein paar Monate immer wieder den Markt an und bekomme erst mal ein Gefühl was man fürs Geld überhaupt bekommen kann. Wir haben uns schon so oft in ein Objekt verliebt und uns dann geärgert wenn es – aus irgendeinem Grund – nicht geklappt hat. …und dann kam das nächste tolle Objekt und das war dann noch besser als das vorherige. Nur nicht das erstbeste nehmen!
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Viele Grüße von den Suchenden
Julia, Patrick, Kalle & Baby in spe
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